今天律师说案我们要说的案例,当事人之一阿香是一位房东,也就是常说的“包租婆”,八年前,阿香将9000多平米的厂房出租后,便做起了“甩手掌柜”,直到2020年,她发现厂房被承租方多次转租,且厂区存在很多安全生产隐患,这下阿香再也坐不住了。
2014年,阿香将厂房租给承包人张某,双方签订租期为10年的厂房租赁合同,张某一直按时交租。2020年,疫情突然爆发,张某连续四个月未按期交租,阿香曾去厂区催租,发现厂区内不仅增加了很多企业,各种不知名的化工原材料随意堆放,这让阿香非常担忧。
早年张某告知的转租户只有6家,都是包装加工类企业,现在达到20多家,多属高危行业。张某表示他收了订金,且入驻企业租期在两年以上,短期内不能清退。2020年6月,阿香委托律师以张某未按期交付租金、在承租期擅自转让承租权为由,发出解除合同的书面通知,但张某以合同未到期为由拒绝解除合同。
8月,阿香将张某告上法庭,要求解除厂房租赁合同。10月,法院对这起租赁合同纠纷进行公开开庭审理,张某针对阿香提出的两项依据进行了反驳,他认为拖延交租是由于疫情原因,情有可原,另外,他的转租行为早已告知原告,并经得原告同意,所以并不构成违约。
原告认为,被告只告知转租六家租户的事实,后期增加的十七户未告知。被告认为,在其租赁的六年时间里,厂区所进驻所有企业的名牌均悬挂在醒目的公共区域处,原告不可能不知晓。经公开开庭审理,法院一审判令被告支付原告拖欠租金,但对原告诉求不予支持。
原告在二审期间发现,张某仍存在转租行为。对于这一情况,吕远霞协助阿香对新近转租数量进行核实,最终找到张某在诉讼期间擅自转租六家租户的事实证据。律师将证据提交给二审法院,法院核实发现转租数量从一审判决认定的23家增加到29家,且均发生在开庭审理期间。
经过合议庭合议,二审法院撤销了一审法院不同意解除租赁合同的裁定,判令双方合同租赁关系解除,被告张某因擅自转租,须向原告支付违约金40多万元。
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