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租赁与抵押还有先后之分?承租人险些被迫搬离

2020年07月28日 09:14 0人参与  0条评论

各位在租赁房屋或商铺时有了解过租赁物的“他项权”吗?本案的承租人因疏于查询租赁物的抵押权等他项权险些被要求搬离租赁物

好在经过东莞市中级人民法院(下称:东莞中院)调解
最终承租人能够在稍微提高原价的前提下继续承租原商铺

案情回顾

案涉商铺

早已作为抵押物申请贷款

2014年11月,东莞市某龙贸易有限公司(下称:某龙公司)向广东某兴银行股份有限公司东莞分行(下称:某兴银行)贷款2900万元。

同时东莞市某域资产管理有限公司(下称:某域公司)将其名下丰硕广场的158间商铺(包含案涉商铺)为某龙公司的上述贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。

2018年1月,史某平承租位于丰硕广场的商铺并与某域公司签订合同,租赁期限自2018年1月27日至2021年1月26日止,租金为每月25元/㎡。

债务人怠于还款

被法院强制执行

后因某龙公司怠于履行贷款合同约定的还款付息义务,某兴银行诉至法院,法院判决某兴银行对某域公司的案涉商铺享有抵押权,某兴银行遂向法院申请强制执行。

后某兴银行与东莞市某水物业管理有限公司(下称:某水公司)签订《不良资产转让协议》,将对某龙公司所享有的债权转让给了某水公司,并将上述158商铺的所有权及相关权利转移至某水公司名下。

某水公司遂起诉要求判令史某平等人立即搬离丰硕广场,并支付搬离之前的占有使用费。

法院审理

租赁晚于抵押

一审判决承租人需搬离

原审法院认为,因某域公司与史某平签订租赁合同的时间晚于某域公司将案涉商铺办理抵押给某兴银行的时间,根据法律规定,某水公司作为实现抵押权的权利人,享有对占用人请求返还原物的权利。

2019年10月18日,一审判决史某平等人需搬离丰硕广场商铺并支付搬离之前的占有使用费。

一审宣判后,史某平等人不服一审判决,上诉至东莞中院。

抵押权人与承租人

双方各有难处

东莞中院陈美苑法官受理了此案,由于本系列案包含6个案件,涉及上百间店铺,承租人数较多,若直接判决承租人搬离租赁物,一方面,不利于承租人的生产、经营,不利于社会的和谐稳定;另一方面,由于疫情,抵押权人一时亦难以将众多商铺重新出租,抵押权人也将遭受损失。

结合前述情况,陈美苑法官向双方当事人陈清利害关系,做了大量调解工作,最终抵押权人同意在稍微提高价格的前提下,继续将商铺租赁给原承租人。

2020年5月28日,双方签订了调解协议,由某水公司继续将案涉物业租给史某平等人,租金按照32元/㎡计算。最终达到了出租人和承租人“双赢”的效果。

5月28日,双方签订调解协议

2020年5月28日,在陈美苑法官的主持下,双方达成了调解协议,由某水物业继续将案涉物业租给史某平,租金按照32元/㎡计算。

法官说法

注意租赁和抵押的相互关系

《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

对于租赁关系成立前没有设立抵押权的房屋或商铺等租赁物,在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与或抵押给他人,对租赁关系也不产生影响,即“买卖不破租赁”;但若商铺租赁关系成立在抵押关系之后,则该租赁关系不能对抗已登记的抵押权,此时“买卖击破租赁”。

本案中,因为承租人与出租人之间设立的租赁关系晚于抵押权,故抵押权人在实现抵押权时,有权要求承租人搬离租赁物。

所以,承租人在承租房屋、商铺时,一定要到不动产登记中心查询租赁物的所有权和抵押权等情况,以有效防范法律风险。

来源:东莞市中级人民法院微信公众号    编辑:方晓琪关键词:租赁;中华人民共和国物权法;抵押权
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